06 Aug 2016

北京购房笔记

2015年11月我买了这辈子第一套房，并于短短3个月上涨30%。从涨幅来说，这个数字在北京肯定不是最高的，但从我个人所掌握的资金量和风险控制角度来看，已是当时所能做到的极限。

一、背景判断

在下手之前，有一个问题必须先想清楚，北京房价未来是继续涨还是降？这是一个关乎成败的问题，人在战术上可以犯错误，战略上不能犯错误，可以买错位置涨幅小，但该贪婪的时候恐惧，该恐惧的时候贪婪，一般没有好下场。

崩盘派认为房价一定会崩崩崩，管你现在多高，泡沫是一定的，崩盘是迟早的。我们不要道德评判，不要感性认识，一切实事求是，根据售租比=售价／年租金（类似股市P/E），目前北京上海平均在50倍左右，国际公认30倍以上是泡沫，若20倍以内则有投资价值，泡沫破灭的时候，日本顶峰是80倍，美国是30倍左右。

所以，泡沫是一定的，崩盘也是存在的，比如这几年的鄂尔多斯、东北。可是这个方法对当前的北京适用吗？从需求方看，中国城市化率不足60%，至少还有数以亿计的人要进城，这么多人进城去哪里？按常识，每个人都想要最好的，就算不往北京走也要往广深杭去。这些人早期进城，没什么钱，租个便宜的房子先住下（我刚到北京的时候就是住400元的上下铺），等手头有点钱了自己买一套。若干年后，这些人中的一部分还将进化成中产阶级，有钱了有孩子了于是追求更好的环境，二居室换三居室，大户型换别墅。更厉害的，还要追求更好的学区，更好的医疗条件。

虽说需求是巨大的，但如果供给充足，价格也上不去。其实在北京能盖房子的地并不少，但能供给多少不是市场说了算而是政府主导，那为什么北京不可能放开供应？看看北京近年来的政策可知一二，“暂住证”、“户籍政策”，是为进入城市设置门槛，过滤北京不想接收的人群，而“京津冀一体化”则是通过发展环京区域让进不来北京的人可以去北京周边发展。这一堵一疏说明北京政府已经没有能力在接纳新的人口了，运营能力和城市硬件已经到极限了，这个在日常生活中的体现就是堵车和看病难。要解决这两个问题，恐怕就不是短期内可以看到效果的，这个难度有多大？以我厂的经验，几万人的队伍上传下达都常出现问题，而下面的BD每个集体也还有自己的利益考虑。而这只是几万人的队伍而已，北京政府的挑战比这个大多了。

综上所述强劲的需求和短缺的供给，导致北京房价一定会涨，只是快慢而已。环京区域，用来承接疏散出来的人口，本来应该是慢慢涨，但看起来群众已经被前十年的景象吓坏了，变成跳涨。不过，环京区域能吸收多少人是个有趣的问题，如今经济不景气，环京区域能有些什么工作岗位呢？低端的恐怕要让给机器人，机器人不能做的，这样的工作机会应该都在北京。

二、选房策略

先看大方向，排除西部，那边的山太多阻挡了未来的可扩展性，政府不会投入过多资源发展（相对南部和东部而言）。北部其实也有这个问题，但由于比较适合我自住，所以并不排除，如果是投资优先的话，那就不必考虑。北京要发展只能向南或者向东便于未来人口疏散，东边不用多说，有习大大亲自扛旗京津冀一体化，而南边有北京未来的第二机场。

三、看房

经济基础决定上层建筑，小张我只有一百多万同时无老可啃，在限购的背景下，五环内并没有太合适的投资标的，以我熟悉的望京为例宜居的一室最低都要300万左右，这样的租售比实际上是业主在倒贴房客。所以，只能考虑郊区了。

2015年下半年，只要周末有时间就开车在环京跑，接着说看房的事东边看了通州、燕郊、香河、大厂，南边看了固安，北边去看了顺义。通州就是看了个热闹，明知道哪里能涨但是没房票买不了。

燕郊：城市规划太差，或者可以说没有任何规划可言，走到哪堵到哪。对买房人来说是好事，说明人口大量聚集，未来不怕没人接盘。

香河、大厂，和燕郊类似，不过人口还没有聚集起来，投资有风险。

固安：新城区规划的很好比上面三个都强，已经引入了万达、麦当劳等，学校有个私立的北京八中，生活基础设施不成问题。

顺义：未来发展可能不如东边和南边，但离望京很近未来也可以承接一些外溢需求。同时，顺义也没什么概念可以炒，价格相对水分较少。

四、决策

我的基本原则是自住第一，投资第二，24个月无收入还款能力5K/月。24个月无工作还款能力是指24个月无收入也能支付月供的能力，我的标准是5K/月。这个标准因人而异，喜欢折腾的要保守点。未来不想太折腾，长期在大公司工作可以激进。该想的想清楚，买房和买白菜买西瓜没有太大的区别。

自住顺义：我定了一套三十分钟通勤望京，户型中规中矩的LOFT。未来孩子上学等问题，就留给第二套房解决吧，当然那时也未必需要通过房的方式解决。

投资固安：当时东边狂炒一体化概念，香河大厂都已经突破11K了，而固安均价才8K，好一点的9K左右。于是我把所有项目跑了一圈，最终定了泊心园（当时9K一平，现在1W5都买不到，没房了），这个楼前面就有个大公园，楼房周围被别墅所环绕，预计未来居民素质都较高。这里有个经验，销售只推荐正在卖的房源，而不是适合你的，因为他要冲销售业绩。我选的这套，是开车在施工地绕了好几次才选出来的。

五、最后

这是一个闷声赚大钱的游戏，真正赚钱的人很少在网上分享，我有幸接触到一些顶级玩家交流后发现他们靠的不是多高深的分析，而是掌握了别人不知道的关键信息，比如某教授参加政府限购的会议，限购出台之前他就提前知道（这个例子是真人真事）。在思考的过程中，我也开始明白为啥知道巴菲特方法的人很多但最后却赚不了钱的原因：获取的信息是错的，方法正确也没有用。最后希望大家都能在这个游戏中赚钱。

References